關于北京開展危舊樓房改建試點工作的意見

2020-07-02 10:31:31

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  • 城市:北京
  • 頒發時間:2020-07-01
  • 發文字號:
  • 發文機構:北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和自然資源委員會 北京市發展和改革委員會 北京市財政局
  • 實施日期:2020-07-01
  • 效力級別:地方規范性文件
  • 類別:房屋住宅建設

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和自然資源委員會 北京市發展和改革委員會 北京市財政局關于開展危舊樓房改建試點工作的意見

各區人民政府,市政府各委、辦、局,各相關單位:

??為進一步深化老舊小區綜合整治,推動危舊樓房改建工作有序開展,經市政府同意,特提出如下試點意見:

??一、適用范圍

??本意見適用于經市、區房屋管理部門認定,建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患,以不成套公有住房為主的簡易住宅樓,和經房屋安全專業檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房,通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造(以下統稱改建),排除居住危險和安全隱患,完善公共服務設施配套,健全物業管理制度,改善居民居住環境,提升城市發展質量。

??對不可移動文物、歷史文化街區、重點地區范圍內涉及的不能原址改建的危舊樓房,按照相關規定執行。

??中央單位(含中央國家機關、在京部隊、中央企事業單位)危舊樓房改建政策另行制定。

??二、工作原則

??危舊樓房改建工作以北京城市總體規劃、分區規劃為依據,遵循區域總量平衡,戶數不增加的基本原則,以排除居住危險和安全隱患,推進城市有機更新為根本出發點和落腳點,適當改善居民居住條件。堅持先行先試,由各區政府選取試點項目并組織實施,市級相關部門給予政策支持。

??三、試點內容

??(一)組織實施

??1.確定主體。合理確定改建項目實施主體,確定程序應公開透明,并充分征詢居民意見。其中:對于單獨產權單位的改建項目,產權單位可作為實施主體,也可委托有群眾工作經驗、信用等級高、組織實施能力強的企業作為實施主體。

??對于產權單位為兩個(含)以上的改建項目,由區政府組織多方產權單位就實施主體、國有土地使用權等相關事宜簽署協議,按照協議約定確定實施主體。

??對于產權單位不明確的改建項目,由區政府依規確定實施主體。

??2.征求意見。區政府組織實施主體進行意向摸底調查、編制規劃設計方案和改建實施方案,征求責任規劃師和房屋居民意見。實施方案包括改建范圍、內容、資金籌措方式、安置方式、居民參與決策程序、工程周期、物業管理和收費等內容。

??3.審批程序。改建項目的各項審批手續全部由相應區級行政主管部門辦理,區政府可參照優化營商環境政策要求,進一步優化改建項目的審批程序,簡化審批前置要件,壓縮審批時間。

??(二)規劃土地政策

??1.供地方式。改建項目參照經濟適用房項目辦理建設手續,原國有土地使用權需全部收回,以重新劃撥的方式供給項目實施主體,并辦理國有建設土地使用權首次登記。

??2.建設規模。依據街區控規集約利用土地資源,可適當利用地下空間、騰退空間和閑置空間補建區域經營性和非經營性配套設施,其中經營性配套設施用地通過協議出讓方式供應,增加的配套設施由區政府統籌安排使用,不得改變使用用途。

??原則上居民戶數比現狀不增加,為改善居民居住條件,具備條件的可適當增加建筑規模。安置后因異地安置或貨幣補償剩余的成套住宅由區政府回購,可作為公租房或定向安置房使用。

??3.建筑設計。改建項目應不減少原居民房屋的居住面積,簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設計,可適當增加居民廚房、衛浴面積,重點解決建筑使用功能提升問題。

??4.審圖標準。對地基基礎和主體結構的安全性、消防、建筑節能等三個方面的強制性標準,原則上按照現行住宅設計標準進行審查,其它涉及建筑功能及有關配套的強制性標準不進行審查,實施主體應與居民確認相關內容,做好和審圖機構的銜接工作。

??(三)資金政策

??1.成本共擔。改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集,可通過政府專項資金補助、產權單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經營性配套設施出租出售等多種方式解決。

??2.政府補助。改建項目納入老舊小區綜合整治范圍,財政支持政策按照《關于老舊小區綜合整治市區財政補助政策的函》(京財經二〔2019〕204號)執行,城六區、通州區區財政不高于市級補助單價的1.2倍,遠郊區區財政不高于市級補助單價。

??各區政府結合實際可安排周轉房源用于對接居民,并對居民在外周轉期間予以適當補助,具體標準由各區政府制定。

??3.管網改造補助。改建項目涉及的基礎設施改造按照《加快推進自備井置換和老舊小區內部供水管網改造工作方案》(京政辦發〔2017〕31號)、《北京市老舊居民小區配網改造工作方案(2018-2022)》(京發改〔2018〕2952號)等有關規定執行,改建項目樓本體內不再重復給予各專業管線補助資金。

??4.居民出資。居民應分攤改建項目的部分改造成本,其中:

??(1)承租公房的居民,有獲取改造后房屋產權意愿的,應負擔房屋改造的部分成本。其中,原面積部分,負擔成本不高于綜合改建成本中除政府和產權單位補助之外的不足部分;改建后新增面積部分,按照不低于綜合改建成本負擔,也可按照同地段、同品質普通商品住房價格70%左右負擔,具體標準由區政府制定。

??居民因經濟困難無力負擔的,可繼續承租改建后的房屋。原房屋面積部分,繼續按照公房租金標準收取租金;改建后新增面積部分,按照公租房租金標準收取租金,具體標準由區政府制定。

??(2)原住房為已購公房或商品房的居民,應負擔原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產權單位補助之外的不足部分,改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負擔,也可按照同地段、同品質普通商品住房價格70%左右負擔,具體標準由區政府制定。

??5.產權單位出資。房屋產權單位應切實履行產權人責任,歸集的售房資金應用于改建項目。

??(四)產權登記與物業管理

??1.產權登記。項目改建完成后實施主體可以申請國有建設土地使用權及房屋所有權首次登記,單套住房包括新增建設面積在內,房屋性質統一登記為“按照經濟適用房產權管理”。其中,原住房已轉為商品房、已購公房的部分,在辦理不動產權登記時進行注記,上市轉讓時商品房部分無需繳納地價款,新增面積部分應繳納。公共服務配套房屋由政府投資,產權歸區政府所有,首次登記后實施主體應向區政府指定部門無償移交。

??2.物業管理。改建項目應在改建方案中明確建立規范的物業管理,項目改建完成后業主按照規定繳納住宅專項維修資金和物業服務費,其中單棟樓房可建立以棟為單位的物業管理服務。

??(五)與申請式退租和住房保障政策銜接

??1.申請式退租。列入就地改建的項目,居民可以選擇原址回遷或外遷。其中,外遷居民參照我市直管公房申請式退租政策執行,符合條件的,可以承租公租房或者購買共有產權住房。

??改建項目范圍內涉及居民居住在正式平房,以及項目范圍內涉及合居戶的,可參照上述政策執行。

??2.住房保障。長期居住在項目范圍自建房內,有本市戶籍,本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房的居民,可優先配租公租房或購買共有產權房解決家庭住房困難。

??四、工作流程

??(一)區政府結合本區實際情況確定試點項目,明確實施主體,制定本區危舊樓房改建計劃,統一報市老舊小區綜合整治聯席會辦公室,經聯審會審定后納入年度老舊小區綜合整治計劃,并動態調整。

??(二)區政府及項目所在街道(鄉鎮)組織開展摸底調查,征詢居民意向,實施主體向區規劃自然資源部門了解地區規劃情況,并委托專業設計單位進行改建項目方案設計。

??(三)設計方案應按居民參與程序進行公示征詢居民意見,區規劃自然資源部門指導實施主體對設計方案進行技術審核,實施主體根據各方認可的設計方案編制改建實施方案并報市老舊小區綜合整治聯席會辦公室。

??(四)公示規劃設計方案、改建實施方案,征詢居民意見后,須將根據居民意見修改后的方案再次公布。

??改建意向征詢、方案征詢需經不低于總戶數三分之二的居民同意,方可開展下步工作。

??(五)實施主體與居民簽訂改建協議,改建項目范圍內不低于90%的居民同意簽訂改建協議后,協議方可生效,協議生效后啟動居民周轉搬遷。未達到簽約比例的,改建項目自動終止。

??(六)區發展改革、規劃自然資源、住建部門優化簡化審批程序,根據本區改建項目的建設程序辦理立項、建設工程規劃許可、施工、竣工備案、不動產登記等必要手續。

??五、工作要求

??(一)夯實數據基礎。各區政府要對本區簡易樓及無加固價值的危舊樓房現狀進行摸底調查,分析房屋現狀,結合現有控規條件和風貌保護等要求,選定試點樓棟或片區。

??(二)明確具體責任。市相關部門要根據業務分工指定專人負責,及時研究試點中遇到的問題。各區政府根據實際情況完善組織機構,明確責任分工。鼓勵基層大膽創新,創造可復制、可推廣的經驗。

??(三)加強公眾參與。規劃設計方案、改建實施方案要廣泛征求居民意見,充分利用公共平臺,加大宣傳力度,提高工作透明度和居民的參與度,依法通過共治、自治機制解決改建中的問題。

??(四)嚴格資金管理。改建項目資金實行區級統籌、專項管理、??顚S?,資金的籌集、撥付、使用和管理依法接受審計機關的審計監督。

??(五)加強法治保障。市有關部門及區政府要加強統籌,依法保障解危排險工程有序實施,保障絕大多數居民的意愿得以實現,安全得到保障。

??(六)創新工作方式。區政府結合本區實際情況制定細則,優先從房屋最危險、群眾最迫切的樓棟開展試點工作,不搞盆景工程。

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和自然資源委員會

北京市發展和改革委員會 北京市財政局

2020年6月17日

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